Politik Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

“Jika proses eksekusi tidak transparan dan tidak adil, maka kepercayaan publik terhadap sistem perbankan dapat tergerus.”

Oleh: Pablo Christalo, S.H., M.A – Advokat

Ada kalanya badan hukum maupun perorangan membutuhkan tambahan modal usaha dengan mengajukan kredit kepada bank. Setelah objek hak atas tanah milik debitur disetujui sebagai agunan (collateral), bank kemudian memberikan fasilitas kredit sesuai dengan nilai yang disepakati.

Tulisan ini hendak membentangkan praktik yang dapat disebut sebagai “politik lelang” dalam eksekusi hak tanggungan, yakni pelelangan objek agunan milik debitur yang berimplikasi pada peralihan kepemilikan tanpa sepengetahuan debitur.

Lebih jauh, dalam beberapa kasus, pelelangan dilakukan dengan harga yang jauh di bawah nilai pasar, sehingga menimbulkan kerugian yang tidak rasional.

Pada hakikatnya, bank sebagai kreditur hanya berkedudukan sebagai pemegang hak tanggungan atas objek agunan milik debitur. Pelelangan merupakan instrumen terakhir yang digunakan apabila debitur wanprestasi atau cedera janji.

Oleh karena itu, tidak semestinya bank menempatkan diri dalam posisi superior dengan memanfaatkan keadaan (misbruik van omstandigheden) yang ada.

Dalam praktik yang disorot, posisi dominan tersebut diduga digunakan untuk mereduksi nilai agunan debitur secara signifikan, bahkan hingga mendekati nol.

Modus yang kerap muncul antara lain tidak diberikan salinan perjanjian utang-piutang kepada debitur, tidak adanya transparansi nilai tanggungan berdasarkan hasil penilaian (appraisal), dugaan persekongkolan dalam proses lelang, hingga tidak disampaikannya informasi terkait waktu dan tempat pelaksanaan lelang.

Secara normatif, Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu. Sementara itu, Pasal 4 ayat (1) mengatur bahwa objek hak tanggungan meliputi hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.

Dari ketentuan tersebut, terdapat prinsip mendasar bahwa kepemilikan objek hak tanggungan tidak berpindah kepada kreditur. Bahkan apabila debitur wanprestasi, eksekusi harus dilakukan melalui mekanisme yang sah, yakni pelelangan umum sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996.

Selain itu, prinsip pelelangan juga menuntut adanya harga yang kompetitif dan meningkat, sebagaimana diatur dalam Peraturan Lelang (Vendu Reglement) Staatsblad 1908 Nomor 189 jo. Staatsblad 1940 Nomor 56.

Dengan demikian, pelelangan seharusnya mencerminkan harga yang wajar dan terbuka, bukan justru sebaliknya.

Tanpa Daya Legitimasi

Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan yang tidak bertumpu pada dasar hukum yang jelas tidak hanya berpotensi dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), tetapi juga kehilangan legitimasi.

Dalam konteks ini, praktik tersebut justru menimbulkan pertanyaan terhadap integritas produk kredit yang ditawarkan kepada masyarakat. Jika proses eksekusi tidak transparan dan tidak adil, maka kepercayaan publik terhadap sistem perbankan dapat tergerus.

*Penulis, Pablo Christalo, S.H., M.A., adalah advokat dan alumnus Faculty of Graduate Studies Mahidol University, Thailand. Ia pernah menjabat sebagai Campaign Officer Indonesia and Malaysia Campaign Desk pada Asian Forum for Human Rights and Development (FORUM-ASIA), Thailand (2003), serta peneliti pada Asian Legal Resource Centre/Asian Human Rights Commission (AHRC), Hong Kong (2005).